Le viager est souvent présenté comme la meilleure façon d’accroître son patrimoine immobilier à moindre frais. Pour autant, le viager occupé ou le viager libre ne présentent pas que des avantages. Quels sont les risques à prendre en considération avant d’acheter un bien immobilier au viager ?
Quels sont les principaux risques de l’achat d’un bien immobilier en viager ?
Longévité exceptionnelle du crédirentier, travaux d’entretien à la charge du débirentier, quels sont les principaux risques quand on achète un bien immobilier en viager ?
Risque de longévité exceptionnelle du crédirentier
L’acquisition d’un bien immobilier en viager impose de verser régulièrement une rente au crédirentier, c’est-à-dire à la personne qui vend son bien immobilier. Cette somme est acquittée par le débirentier, c’est-à-dire l’acheteur. Ce dernier doit verser une rente viagère mensuelle ou trimestrielle tant que le vendeur est en vie.
C’est le principal aléa de la vente en viager. Il convient donc de bien prendre en considération l’âge du vendeur, mais également son état de santé. On a tous en mémoire le cas de Jeanne Calment qui, à défaut d’avoir un héritier, décide de vendre son appartement en viager. C’est un notaire qui décide d’acquérir le bien immobilier alors qu’il est âgé de 47 ans. La vieille dame en a alors 90. Tout pour faire croire qu’il a alors réalisé un bon investissement. Toutefois, pas de chance pour l’acquéreur puisque Jeanne Calment a vécu jusqu’à l’âge de 122 ans. L’acquéreur décède toutefois entre-temps.
Ce que l’on donne aujourd’hui le “syndrome Jeanne Calment” est le risque principal de l’achat en viager. Ce dernier freine bien souvent les investisseurs.
Le risque de révision de la rente viagère
La rente viagère qui est versée de manière mensuelle ou trimestrielle est une somme qui est définie entre l’acquéreur et le vendeur. Toutefois, cette somme n’est pas fixe. Bien au contraire, elle est indexée sur le coût de la vie.
En l’absence d’inflation, le montant de cette rente n’évolue guère. Il est donc facile d’anticiper son montant et de l’intégrer à votre budget. À l’inverse, dans les situations d’inflation galopante, le montant de la rente viagère évolue de même. Cela peut rapidement représenter une charge financière trop importante pour l’acquéreur.
Qui entretient le bien en cas de viager occupé ?
Dans le cas d’un viager libre, vous pouvez jouir tout de suite du bien immobilier et l’occuper si vous le souhaitez. Dans ce cas, c’est à vous qu’un comble l’entretien de l’appartement ou de la maison.
En revanche, dans le cas d’un viager occupé, les choses sont différentes. En effet, même si vous êtes propriétaire du bien immobilier, le débirentier en garde l’usufruit. Pour d’autres termes, il peut occuper sa maison ou son appartement aussi longtemps qu’il lui plaît. Entre-temps, il peut être nécessaire d’entretenir le bâtiment. Se pose alors la question de qui paye l’entretien ?
Il faut savoir qu’à défaut d’une clause de répartition des charges, c’est au débirentier qu’un comble de payer l’entièreté des travaux d’entretien. En théorie, au moment de l’acquisition, cela peut être une clause qui peut être discutée. Dans les faits, c’est rarement le cas car les vendeurs n’ont pas les moyens d’entretenir le bien immobilier. C’est donc à l’acquéreur d’entretenir le bien. C’est d’ailleurs dans son intérêt que celui-ci ne se dégrade pas.
Dans les cas où c’est au vendeur d’effectuer l’entretien, bien souvent, cela réserve une mauvaise surprise pour l’acquéreur. Le bâtiment n’est pas souvent bien entretenu, tout du moins a minima, ce qui dévalorise le bien immobilier.
Viager libre, viager occupé, quelle différence ?
Dans le viager, il existe deux formes principales, le viager libre et le viager occupé.
Dans le cas du viager libre, le vendeur cède son bien immobilier, mais également son droit à l’occuper. Ainsi, l’acquéreur peut en jouir immédiatement, soit pour y vivre, soit pour le mettre à la location.
En ce qui concerne le viager occupé, les choses sont différentes. Le propriétaire vend sa résidence principale mais continue de l’occuper. Il en garde ainsi l’usufruit jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut donc pas vivre ou louer le logement. Le viager occupé représente la grande part des transactions viagères en France.
Comment calculer le bouquet et la rente viagère ?
Le viager est une forme de vente qui repose sur le paiement d’un bouquet et d’une rente viagère. Le bouquet correspond à la somme versée par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte notarié. Cette somme représente une partie du montant total estimé du bien immobilier.
La rente viagère, quant à elle, est un versement régulier que doit effectuer l’acheteur au vendeur pour lui permettre de continuer à vivre dans son logement jusqu’à sa mort. Elle peut être calculée en fonction de plusieurs critères tels que l’âge et l’état de santé du vendeur, mais aussi la valeur vénale du bien immobilier.
Pour déterminer le montant exact du bouquet et de la rente viagère, vous devez connaître les caractéristiques du logement concerné ainsi que les différents critères personnels liés aux parties prenantes. Les professionnels comme les notaires ou les agents immobiliers peuvent accompagner les futurs acheteurs dans ce processus complexe afin qu’ils ne fassent pas face à des surprises désagréables après leur acquisition.
Les précautions à prendre avant de se lancer dans un achat en viager
Avant de vous lancer dans un achat en viager, il faut prendre un certain nombre de précautions pour éviter les risques. Voici quelques points à considérer :
Assurez-vous que le bien immobilier correspond à vos besoins et à vos attentes. Il faut vérifier l’état général du bien immobilier et la conformité aux normes en vigueur.
Il faut réaliser une étude approfondie des caractéristiques personnelles du vendeur ainsi que de ses motivations pour vendre son logement en viager. Vous devrez aussi connaître des informations telles que son âge, sa santé actuelle et future.
Au-delà des aspects techniques, vous devez aussi être capable d’évaluer si investir dans un achat viager représente un intérêt financier sur le long terme. N’hésitez pas à comparer avec les autres options disponibles sur le marché, comme la location immobilière classique, par exemple.
Soyez conscient qu’un achat immobilier en viager peut s’avérer complexe et difficilement réversible après signature chez le notaire. Une fois votre décision prise, n’hésitez pas à demander conseil auprès des professionnels habilités tels que les notaires ou les agents immobiliers qui sont compétents dans ce domaine spécifique.
Note : Avant tout engagement contractuel concernant l’acquisition d’un bien immobilier sous forme viagère, nous recommandons vivement de consulter plusieurs experts, notamment juridiques (notaires), fiscaux mais aussi financiers indépendants afin de vous garantir une transaction sécurisée, menée avec circonspection.
