Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

La rentabilité est l’un des facteurs les plus importants dans tout type d’investissement. Elle permet à tout entrepreneur de déterminer la perte ou le profit de son projet d’investissement. Vous voulez savoir comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ? Dans cet article, vous trouverez tout ce dont vous avez besoin pour le faire.

Différentes méthodes de calcul de la rentabilité

Il existe trois manières de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier, nous vous les expliquons…

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La rentabilité brute

Elle est calculée par rapport au prix d’achat du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Le calcul est le suivant : taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) divisé par le prix d’achat du bien.

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Le prix d’achat comprend également les frais relatifs à cette acquisition (avocat, agence immobilière, crédit).

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente. Toutefois, elle ne reflète généralement pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

La rentabilité nette des charges

Elle se calcule par rapport au prix d’achat. Notez qu’elle tient compte des dépenses liées à l’entretien et à la gestion du bien immobilier. Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des dépenses pour pouvoir continuer à être, loué aux prix du marché. La plupart des charges sont : prises en compte pour ce tarif.

Le calcul est le suivant :

  • Taux de rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x12)
  • Moins la Taxe Foncière
  • Soustrait des charges non récupérables
  • Moins les frais de gestion.
  • Divisé par le prix d’achat du bien

Les charges prises en compte pour le calcul de la rentabilité nette des charges sont :

  • La Taxe Foncière (un mois de loyer environ, soit plus ou moins 8 % des loyers annuels). Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic.
  • Changements de locataires (ou vacances locatives) au cours desquels le loyer n’est pas perçu. Habituellement 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important.
  • Les travaux d’entretien en cours.

Enfin, plus les frais de gestion et les éventuelles assurances loyers impayés.

La rentabilité nette

Elle se détermine en prenant en compte les revenus après impôts. Mais également les déductions éventuelles obtenues grâce à des programmes spécifiques ou des travaux de réhabilitation. C’est le taux le plus proche de la réalité, mais aussi le plus complexe à calculer. Car, il dépend du régime fiscal du bailleur. Cependant, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas.

En effet, des revenus plus faibles (retraite) ou des revenus complémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité. Plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’épargne sera importante par exemple.