Quelle est la liste des charges déductibles pour le régime réel ?

Vous souhaitez prendre connaissance des charges déductibles pour le régime réel ? Les frais de gestion, les assurances, les intérêts d’emprunts, les charges locatives, les dépenses des travaux, les impôts, les provisions pour charges de copropriété, les frais de relogement et les indemnités d’éviction sont autant de choses à citer. Voici les détails sur les 4 dépenses les plus déductibles des revenus fonciers.

Les frais de gestion

Les frais de gestion font partie des charges déductibles pour le régime réel. Il s’agit en effet de la rémunération des administrateurs et gérants immobiliers. Ces frais prennent également en compte les honoraires versés pour tenir la comptabilité ou pour la rédaction des déclarations fiscales. En bref, les frais de gestion sont concernés par :

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Enfin, notez qu’il y a aussi les honoraires versés à un tiers pour la gestion.

Les dépenses de travaux

Les dépenses de travaux font également partie des charges déductibles pour le régime réel. Toutefois, il y a certaines catégories de dépenses de travaux qui ne sont pas déductibles. Voici celles qui sont déductibles :

  • Les travaux d’amélioration (sous conditions) ;
  • Les travaux de réparation ;
  • Et les travaux d’entretien.

Par conséquent, les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas, concernés et ne peuvent être déductibles.

Les assurances

Les assurances quant à elles occupent également une place non négligeable sur la liste des charges déductibles pour le régime réel. Sur ce, toutes les primes d’assurance en lien avec l’immobilier mis en location sont déductibles des revenus fonciers. En effet, les primes d’assurance sont déductibles du revenu foncier à des conditions ci-après :

  • Lorsqu’elles couvrent des risques qui touchent le bien ;
  • Lorsqu’elles assurent un bien locatif ;
  • Lorsque les revenus issus de ce bien figurent dans la catégorie des revenus fonciers.

Le contrat d’assurance peut être groupé ou individuel. De même, l’assurance peut être souscrite par intermédiaire ou directement auprès d’une compagnie.

Les impôts locaux

Les impôts locaux font aussi partie des charges déductibles pour le régime réel, mais pas tous. Seuls ceux qui sont à la charge du bailleur sont déductibles. Les impôts acquittés par les locataires tels que la taxe d’habitation ne sont pas concernés. Au nombre des impôts locaux déductibles pour le régime réel, on peut citer :

  • Taxes annexes à la taxe foncière ;
  • Taxe foncière ;
  • Contributions sur les revenus locatifs ;
  • Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement.

Toutefois, les conditions de déductions ne s’arrêtent pas là. En principe, ces impôts doivent être nécessaires dans l’année d’imposition.

Les frais d’amortissement

Effectivement, le régime réel permet de déduire toutes les dépenses liées à la mise en location d’un bien immobilier, y compris celles liées aux travaux de rénovation et d’entretien. Pour les frais d’amortissement, vous devez distinguer deux catégories : le foncier et le bâti.

Le foncier correspond au terrain sur lequel est construit l’immeuble. Il n’est pas amortissable car sa valeur ne diminue pas avec le temps. En revanche, pour ce qui est du bâti, vous pouvez déduire une partie des dépenses engagées chaque année.

Pour cela, vous devez calculer la durée pendant laquelle votre bien sera utilisé comme logement locatif et diviser cette période par 33 ans (durée théorique d’amortissement pour un immeuble). Cette fraction annuelle peut être imputée sur vos revenus fonciers bruts.

Vous devez noter que si vous vendez votre bien avant la fin de cette période, vous devrez rembourser une partie des sommes déjà déduites proportionnellement au nombre d’années restant à courir.

Les charges financières

Les charges financières regroupent toutes les dépenses liées aux intérêts d’emprunt, aux frais de dossier et autres frais bancaires engagés pour l’acquisition du bien immobilier.

C’est une catégorie de charges très importante car elle peut représenter une part significative des revenus fonciers bruts. Les intérêts d’emprunt sont déductibles à hauteur des sommes effectivement payées au cours de l’année fiscale.

Pour cela, il faut conserver tous les justificatifs : contrats de prêt, échéanciers mensuels, factures… Toutes ces pièces seront utiles pour calculer le montant exact que vous pouvez déduire.

Attention cependant : si vous avez souscrit un prêt mixte (à la fois pour votre résidence principale et pour un investissement locatif), seuls les intérêts correspondants à la partie ‘investissement locatif’ seront déductibles. Il faudra donc faire le calcul avant toute chose.

Sachez que depuis 2018, le gouvernement a mis en place un plafond global sur les intérêts d’emprunt pouvant être déduits chaque année. Ce plafond est fixé à 10 000 euros par an. Si vos intérêts sont supérieurs à cette somme, seule une partie sera déductible (mais pas plus de 10 000 euros).

Les frais de déplacement et de transport

Les frais de déplacement et de transport sont aussi des charges déductibles pour les propriétaires bailleurs qui ont opté pour le régime réel. Cela peut concerner notamment les frais liés aux visites de biens, aux travaux à effectuer ou encore aux démarchages commerciaux.

Il faut bien distinguer deux types de dépenses : les frais liés à l’activité locative (déplacements pour la gestion du bien) et ceux liés à la vie privée (déplacements personnels).

Pour les premiers, il est possible d’utiliser un barème kilométrique mis en place par l’administration fiscale chaque année. Ce barème prend en compte plusieurs éléments comme la puissance fiscale du véhicule utilisé ou encore le nombre de kilomètres parcourus.

Il est aussi possible d’utiliser une méthode comptable alternative : calculer ses frais réels sur la période considérée. Dans ce cas-là, il faudra conserver tous les justificatifs relatifs aux dépenses engagées :
• Factures d’essence
• Frais d’autoroute
• Billets de train ou d’avion

Concernant les déplacements privés, ils ne sont pas éligibles à une déduction fiscale sauf s’ils ont été réalisés dans le cadre spécifique d’une activité professionnelle avec des clients ou partenaires, par exemple.

Notons que si vous utilisez un véhicule professionnel exclusivement réservé à votre activité locative (véhicule utilitaire), tous vos frais seront intégralement déductibles. Attention cependant : cela nécessite une utilisation exclusive et justifiée du véhicule professionnel.

Les frais de formation professionnelle

Les frais de formation professionnelle peuvent également être déduits des impôts pour les propriétaires bailleurs en régime réel. Cela concerne toutes les formations liées à l’activité locative, comme la gestion du patrimoine immobilier, le droit immobilier ou encore la comptabilité.

Pour que ces frais soient pris en compte par l’administration fiscale, il faut qu’ils soient directement liés à l’activité locative. Les formations qui ne sont pas spécifiques à cette activité ne seront pas éligibles.

Il faut conserver tous les justificatifs relatifs aux frais engagés : factures d’inscription, programme de la formation, attestation de présence, etc.

Il est possible de se faire rembourser une partie des frais de formation grâce au compte personnel de formation (CPF), anciennement connu sous le nom de « Droit Individuel à la Formation » (DIF). Ce dispositif permet aux actifs français (salariés ou non) d’acquérir des droits à la formation tout au long de leur carrière professionnelle.

Les heures acquises sur ce compte peuvent ensuite être utilisées pour financer une partie ou l’intégralité d’une formation. Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous souhaitez suivre une formation relative à votre activité immobilière, n’hésitez pas à vérifier si celle-ci peut être financée via votre CPF.