Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement l’immobilier ? Votre budget est loin de suffire pour l’achat d’un bien immobilier ? Il existe de nombreuses solutions qui peuvent aider pour financer votre projet dans l’immobilier. C’est le cas de l’achat en viager qui représente un bon investissement immobilier. Il y a toutefois certaines informations que vous devez connaître avant de vous lancer que vous pouvez découvrir dans la suite de cet article.
Plan de l'article
Les différents types de viager
Le voyager peut être classé en deux grandes catégories en fonction du vendeur : le viager occupé et le viager libre. Mais il y a aussi d’autres formes que sont directement dérivées de ces deux types. Il en est ainsi par exemple pour le viager mutualisé proposé par plusieurs agences. Avec Vitalimmo, vous avez la possibilité d’opter pour un viager mutualisé plus intéressant que le modèle classique.
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Le viager occupé est la forme la plus fréquente actuellement en France avec 70%. Dans cette forme, le vendeur ou le crédirentier occupe toujours le logement qu’il a mis en vente jusqu’à son décès. L’acquéreur ou le débirentier bénéficie du droit d’habitation et d’usage également sur le logement. Il faut aussi noter que le conjoint du crédirentier peut également loger dans le bien ou toute autre personne désignée dans le contrat.
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Il faut aussi noter que le crédirentier garde son droit d’usufruit sur le logement. Ce dernier peut être occupé par un tiers à titre gratuit ou à titre onéreux. Le bien peut donc être mis en location et le vendeur peut percevoir les loyers. Le contrat peut aussi déterminer d’autres modalités comme le droit d’habitation et d’usufruit au conjoint même après la mort du vendeur.
Avec le viager occupé, l’acheteur ou le débirentier bénéficie d’un placement immobilier sur le long terme. Il s’octroie aussi un bien qui est bien au-dessus de son pouvoir d’achat. Il faut aussi noter que le nombre maximum de paiement pour la rente peut être compris entre 10 à 20 ans. D’autres avantages peuvent aussi être fixés dans le contrat en accord du crédirentier.
À côté du viager occupé, vous avez le viager libre qui représente aujourd’hui 30% des rentes viagères en France. Dans cette formule, l’acheteur prend possession du logement tout de suite après la signature du contrat. Le vendeur n’habite plus dans le bien, mais il bénéficie d’un prix de vente bien supérieur à celui du viager occupé.
Le viager libre est avantageux pour l’acheteur puisqu’il peut immédiatement sécuriser son investissement. Il aura aussi la possibilité de mettre en location le bien et décider de donner la totalité ou une partie des loyers pour la rente. Il peut aussi transformer le logement selon ses besoins et réaliser les travaux nécessaires.
Les points à savoir sur le viager
Peu importe votre choix sur ces deux types de viager, notez qu’il y a aussi des points importants que vous devez connaître avant de vous lancer dans cet investissement. En effet, puisque les ventes viagères n’ont pas vraiment de cadre juridique, c’est aux professionnels qui rédigent la rente de préciser certains points. En général, la rente est rédigée par le notaire ou un avocat, mais il arrive aussi que cela soit réalisé par un agent immobilier.
Dans le contrat de viager, il faut que la répartition des charges soit bien précise. Il s’agit généralement de divers travaux à faire sur le logement, l’eau, l’électricité, etc. La renonciation d’habitation doit être écrite dans le contrat puisque l’autorisation du crédirentier est toujours requise.
Quelles sont les alternatives à la vente viagère ?
Pour acquérir un appartement ou une maison, il existe aussi d’autres solutions que le viager. Il y a par exemple la vente à terme qui est aussi une forme de rente qui se poursuit même après le décès du vendeur. C’est le contrat entre le vendeur et l’acheteur qui détermine le temps de paiement de la rente. En cas de décès du vendeur, ce sont ses héritiers qui perçoivent la rente.
Il y a aussi la vente en nue-propriété qui consiste à un paiement d’un bouquet au moment de la signature de l’acte. Il n’y a pas de rente mensuelle et le vendeur peut vivre dans le bien jusqu’à son décès. Dans la vente avec bail à vie, le vendeur reste locataire du bien, mais doit payer un loyer puisque le bien est déjà vendu.
Les avantages et les inconvénients du viager pour le vendeur et l’acheteur
Le viager est une solution intéressante pour les deux parties, vendeur et acheteur. Pour le vendeur, cette vente permet de se garantir un revenu, sous forme d’une rente ou d’un bouquet, jusqu’à la fin de ses jours. Cette rente peut être plus avantageuse que la simple mise en location du bien immobilier concerné.
L’acheteur quant à lui bénéficie souvent d’un prix plus bas à l’achat comparé au marché immobilier classique. Effectivement, le prix final dépendra notamment des modalités choisies (rente mensuelle ou trimestrielle, par exemple) ainsi que de certains critères comme l’âge du vendeur et son espérance de vie.
Pour le vendeur, il y a toujours un risque que sa durée de vie dépasse l’estimation initiale faite lors du contrat et donc qu’il ne soit pas gagnant sur toute la ligne dans ce type de transaction immobilière.
Du côté de l’acheteur, aussi, quelques inconvénients peuvent se manifester : si par hasard le bien immobilier perdait fortement en valeur après la signature du contrat, cela pourrait remettre en question sa décision initiale.
Comment est calculé le bouquet et la rente dans un contrat de viager ?
Le bouquet constitue une somme d’argent versée au moment de la vente, qui représente une partie du prix total du bien immobilier. Cette somme est librement négociable entre les deux parties lors de l’établissement du contrat. Le montant peut varier en fonction notamment de l’état général du bien, de son emplacement géographique ou encore de la durée estimée de vie du vendeur.
Il faut aussi noter qu’en cas de décès prématuré et imprévu du vendeur avant la fin prévue dans le contrat, il est possible que les héritiers puissent reprendre possession immédiate et intégrale du bien immobilier vendu sans avoir à attendre davantage.
Dans ces situations où certains risques sont présents, il est recommandé de faire appel à un professionnel spécialisé, tel qu’un agent immobilier ou un notaire compétent dans ce domaine particulièrement complexe.
On note souvent, selon les experts immobiliers, que c’est aux alentours des 70 ans que cette méthode devient intéressante pour celui qui souhaite vendre son logement grâce aux statistiques de durée de vie moyenne en France.
