Acheter en viager : quels sont les risques

Le viager est souvent présenté comme la meilleure façon d’accroître son patrimoine immobilier à moindre frais. Pour autant, le viager occupé ou le viager libre ne présentent pas que des avantages. Quels sont les risques à prendre en considération avant d’acheter un bien immobilier au viager ?

Quels sont les principaux risques de l’achat d’un bien immobilier en viager ?

Longévité exceptionnelle du crédirentier, travaux d’entretien à la charge du débirentier, quels sont les principaux risques quand on achète un bien immobilier en viager ?

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Risque de longévité exceptionnelle du crédirentier

L’acquisition d’un bien immobilier en viager impose de verser régulièrement une rente au crédirentier, c’est-à-dire à la personne qui vend son bien immobilier. Cette somme est acquittée par le débirentier, c’est-à-dire l’acheteur. Ce dernier doit verser une rente viagère mensuelle ou trimestrielle tant que le vendeur est en vie.

C’est le principal aléa de la vente en viager. Il convient donc de bien prendre en considération l’âge du vendeur, mais également son état de santé. On a tous en mémoire le cas de Jeanne Calment qui, à défaut d’avoir un héritier, décide de vendre son appartement en viager. C’est un notaire qui décide d’acquérir le bien immobilier alors qu’il est âgé de 47 ans. La vieille dame en a alors 90. Tout pour faire croire qu’il a alors réalisé un bon investissement. Toutefois, pas de chance pour l’acquéreur puisque Jeanne Calment a vécu jusqu’à l’âge de 122 ans. L’acquéreur décède toutefois entre-temps.

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Ce que l’on donne aujourd’hui le “syndrome Jeanne Calment” est le risque principal de l’achat en viager. Ce dernier freine bien souvent les investisseurs.

Le risque de révision de la rente viagère

La rente viagère qui est versée de manière mensuelle ou trimestrielle est une somme qui est définie entre l’acquéreur et le vendeur. Toutefois, cette somme n’est pas fixe. Bien au contraire, elle est indexée sur le coût de la vie.

En l’absence d’inflation, le montant de cette rente n’évolue guère. Il est donc facile d’anticiper son montant et de l’intégrer à votre budget. À l’inverse, dans les situations d’inflation galopante, le montant de la rente viagère évolue de même. Cela peut rapidement représenter une charge financière trop importante pour l’acquéreur.

Qui entretient le bien en cas de viager occupé ?

Dans le cas d’un viager libre, vous pouvez jouir tout de suite du bien immobilier et l’occuper si vous le souhaitez. Dans ce cas, c’est à vous qu’un comble l’entretien de l’appartement ou de la maison.

En revanche, dans le cas d’un viager occupé, les choses sont différentes. En effet, même si vous êtes propriétaire du bien immobilier, le débirentier en garde l’usufruit. Pour d’autres termes, il peut occuper sa maison ou son appartement aussi longtemps qu’il lui plaît. Entre-temps, il peut être nécessaire d’entretenir le bâtiment. Se pose alors la question de qui paye l’entretien ?

Il faut savoir qu’à défaut d’une clause de répartition des charges, c’est au débirentier qu’un comble de payer l’entièreté des travaux d’entretien. En théorie, au moment de l’acquisition, cela peut être une clause qui peut être discutée. Dans les faits, c’est rarement le cas car les vendeurs n’ont pas les moyens d’entretenir le bien immobilier. C’est donc à l’acquéreur d’entretenir le bien. C’est d’ailleurs dans son intérêt que celui-ci ne se dégrade pas.

Dans les cas où c’est au vendeur d’effectuer l’entretien, bien souvent, cela réserve une mauvaise surprise pour l’acquéreur. Le bâtiment n’est pas souvent bien entretenu, tout du moins a minima, ce qui dévalorise le bien immobilier.

Viager libre, viager occupé, quelle différence ?

Dans le viager, il existe deux formes principales, le viager libre et le viager occupé.

Dans le cas du viager libre, le vendeur cède son bien immobilier, mais également son droit à l’occuper. Ainsi, l’acquéreur peut en jouir immédiatement, soit pour y vivre, soit pour le mettre à la location.

En ce qui concerne le viager occupé, les choses sont différentes. Le propriétaire vend sa résidence principale mais continue de l’occuper. Il en garde ainsi l’usufruit jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut donc pas vivre ou louer le logement. Le viager occupé représente la grande part des transactions viagères en France.