Si vous envisagez de vendre un bien immobilier pour en acheter un autre, sachez qu’il est possible de bénéficier d’un report d’imposition sur la plus-value réalisée. Pour cela, il faut respecter certaines conditions, notamment investir dans un bien immobilier dans les 24 mois suivant la vente et ne pas avoir déjà bénéficié de ce dispositif au cours des 4 années précédentes. Le produit de la vente peut être utilisé pour l’achat du nouveau bien, pour le remboursement d’un prêt ou encore pour des travaux. Attention, en cas de non-respect des règles fiscales, des pénalités peuvent être appliquées.
Plan de l'article
Report d’impôts : quelles conditions
Le dispositif de report d’imposition, aussi appelé ‘exonération temporaire des plus-values immobilières‘, permet aux propriétaires qui vendent un bien immobilier en vue d’en acquérir un autre, de ne pas être imposés sur la plus-value réalisée lors de la vente.
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Toutefois, pour bénéficier du report d’imposition, certaines conditions doivent être respectées. L’investissement dans le nouveau bien immobilier doit se faire dans les 24 mois suivant la cession. Le vendeur ne doit pas avoir déjà profité de ce dispositif au cours des quatre dernières années précédant la vente.
Il est à noter que cette exonération n’est valable qu’à hauteur du montant utilisé pour financer l’achat ou les travaux effectués sur le nouveau bien. Si une partie du produit de la vente est conservée sans être réinvestie immédiatement dans le nouvel achat immobilier ou les travaux y afférents, elle sera soumise à imposition selon les règles fiscales en vigueur.
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Au-delà des conditions nécessaires à remplir pour profiter du report d’imposition lié aux plus-values immobilières, il faut aussi prendre en compte certains autres éléments essentiels.
Le premier élément concerne le délai : si vous désirez profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par ce système, vous devez veiller scrupuleusement au timing entre votre acte de cession et celui concernant votre acquisition ultérieure.
Effectivement, comme évoqué précédemment, le bien immobilier doit être acquis ou en cours d’acquisition dans un délai de 24 mois suivant la cession. Toutefois, si l’achat futur est financé par une offre de prêt et que les fonds sont débloqués après ces 2 années, vous pouvez bénéficier du report d’imposition. Vous devez faire preuve d’une grande vigilance quant aux échéances liées à la vente comme à l’achat.
L’un des avantages majeurs du report d’imposition réside dans sa flexibilité. Effectivement, il donne droit à plusieurs choix sur l’utilisation des revenus provenant de la vente immobilière.
• À financer tout ou partie du nouvel achat immobilier
• Au remboursement total ou partiel des prêts contractés pour cet achat
• Aux travaux nécessaires effectués sur ce nouveau lieu.
Attention : ne pas respecter les conditions permettant aux propriétaires qui vendent un bien immobilier en vue d’en acquérir un autre, de ne pas être imposés sur leur plus-value peut engendrer certaines conséquences fâcheuses.
Effectivement, si jamais les règles liées au dispositif n’étaient pas respectées lorsqu’il y a été fait appel, il faudra s’attendre alors à écoper non seulement d’une amende pouvant se chiffrer jusqu’à 10 %, mais aussi au paiement intégral (avec intérêts) des impôts dus au moment de la revente.
Délais vente/achat : ne pas se tromper
Le vendeur doit donc veiller à bien respecter les différentes conditions liées au report d’imposition pour éviter toute déconvenue. Effectivement, si le nouvel achat immobilier n’est pas effectué dans les délais impartis ou si une partie des fonds issus de la vente est utilisée pour autre chose que l’achat du nouveau bien, le bénéfice de l’exonération temporaire des plus-values immobilières ne sera pas possible.
Il faut faciliter autant que possible l’opération de vente et d’achat. Il est notamment recommandé de réaliser une estimation précise du prix du bien immobilier en question avant toute mise en vente et de se renseigner sur les différents choix qui s’offrent aux propriétaires quant à l’utilisation des fonds issus de la cession.
Depuis le 1er janvier 2020, le taux normal (19 %) applicable aux plus-values immobilières réalisées par les particuliers lorsqu’ils vendent leur résidence secondaire ou investissement locatif après un certain temps détenu (22 ans), reste inchangé mais celui appliqué aux prélèvements sociaux passe à 17,2 %. Les investisseurs doivent donc être vigilants quant à ces changements réglementaires susceptibles d’avoir un impact sur leur opération immobilière.
Le report d’imposition pour la vente immobilière en vue d’un nouvel achat peut constituer une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans un nouveau bien tout en limitant leurs frais fiscaux. Toutefois, il faut bien comprendre les différentes conditions à respecter et faire preuve d’une grande rigueur dans la mise en œuvre du projet immobilier pour profiter pleinement des avantages offerts par ce dispositif fiscal.
Non-respect des règles fiscales : quelles conséquences
Ne pas respecter les règles fiscales peut mener à des conséquences désastreuses sur le plan financier. En effet, si l’on utilise la somme obtenue de la vente immobilière pour autre chose qu’un nouvel achat immobilier dans un délai de 24 mois, on perd le bénéfice du report d’imposition et doit payer une taxe importante.
Il faut savoir que toute information fausse ou inexacte fournie lors de la déclaration fiscale entraîne aussi des conséquences graves. Le non-respect des règles fiscales peut donner lieu à une vérification approfondie par l’administration fiscale qui pourrait aboutir à un redressement fiscal avec une imposition majorée et assortie d’une pénalité.
En cas de non-déclaration volontaire ou involontaire d’une partie du prix de vente immobilière (c’est-à-dire en cas d’évasion fiscale), les sanctions sont encore plus sévères : amende forfaitaire égale à 5 % du montant omis (avec un minimum absolu fixé à 1 500 €) ainsi qu’un intérêt de retard correspondant au taux légal majoré.
Il est donc crucial pour tout vendeur immobilier souhaitant profiter du report d’imposition pour prévoir un nouvel achat immobilier ultérieur ou avoir recours à cette option, afin de s’informer minutieusement auprès d’un professionnel compétent en matière financière avant toute action. Un expert-comptable saura guider efficacement tout particulier sur les modalités exactes du dispositif permettant ainsi de limiter tout risque.
Les avantages et les limites du report d’imposition
Le report d’imposition pour la vente immobilière en vue d’un nouvel achat est une option fiscale très intéressante. Elle permet aux particuliers de vendre leur bien immobilier sans avoir à payer immédiatement l’intégralité de l’imposition sur les plus-values réalisées. Cela offre un avantage non négligeable en termes de court terme.
Ce dispositif fiscal permet aussi de profiter d’une certaine flexibilité dans le cadre du projet immobilier ultérieur. Effectivement, il donne au vendeur une période allant jusqu’à deux ans pour réaliser son prochain achat immobilier et ainsi bénéficier pleinement du report d’imposition.
Ce dispositif présente aussi des limitations qu’il ne faut pas ignorer. Il faudra effectuer cet achat relativement rapidement après la vente afin que cela soit rentable financièrement parlant. Il faut prendre en compte les risques liés à cette stratégie fiscale : si le nouvel achat n’est finalement pas réalisé ou s’il se passe trop longtemps entre la vente et l’achat suivant (dans le cas où celui-ci aurait lieu).
Le report d’imposition impose une obligation de réinvestissement. Il faut noter que les modalités précises du report d’imposition peuvent changer selon les années et selon les décisions gouvernementales. Il conviendra toujours d’être attentif aux évolutions législatives dans ce domaine afin d’ajuster sa stratégie financière si nécessaire.
Les alternatives au report d’imposition pour optimiser sa vente immobilière et son nouvel achat
Si le report d’imposition peut être une option intéressante pour certains, il n’est pas toujours la meilleure solution. Il existe d’autres options qui peuvent permettre de mieux optimiser sa vente immobilière et son nouvel achat.
Une première alternative consiste à racheter des parts en SCPI, c’est-à-dire dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Cette solution permet notamment d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien spécifique, avec les avantages que cela comporte : simplicité, diversification du portefeuille immobilier… Cette solution est souvent moins risquée financièrement parlant qu’un investissement locatif classique.
La seconde option consiste à procéder au démembrement de propriété. Effectivement, il est possible de diviser temporairement la pleine propriété du bien entre deux personnes différentes : l’un possède alors la nue-propriété tandis que l’autre détient l’usufruit. Ceci permettra notamment aux vendeurs qui ont atteint un certain âge mais qui ne souhaitent pas abandonner leur domicile familial ou leur résidence secondaire d’en tirer parti tout en préservant leurs droits sur ce patrimoine immobilier familial.
Une troisième alternative serait d’opter pour le prêt relais. Le principe ici est simple : lorsqu’on souhaite acheter un nouveau bien avant même d’avoir vendu son précédent logement, il faudra souscrire à un prêt relais afin de financer cet achat. Puis lorsque celui-ci sera vendu, on pourra alors rembourser le prêt relais. Toutefois, il faut bien prendre en compte les risques financiers liés à cette solution car si jamais la vente ne se concrétise pas, cela pourrait entraîner des difficultés de remboursement.
Le report d’imposition n’est pas l’unique option lorsqu’il s’agit d’optimiser sa vente immobilière et son nouvel achat. Vous devez considérer toutes les possibilités qui s’offrent à vous avant de faire un choix final déterminant pour votre patrimoine immobilier.
